부동산(아파트) 시세확인의 한 방법 소개

일상적 경제 이야기 2013. 7. 23. 19:57 posted by howto.insure@gmail.com
안녕하세요. 이승환입니다. 

모바일로 작성하는거라 문맥이 좀 부자연스러울 수 있음을 먼저 양해부탁 드립니다. 

그리고 그냥 이런식의 방법도 있구나 라는 얘기지
반드시 이렇게 하세요 는 아닙니다. 

우리가 익히 배워서 아는것처럼
거래가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정되죠. 
그리고 이때 수많은 변수들이 그 안에서 치열하게 다툼?을 하고요. 

예를 들어 벤틀리 차가 3억정도 하는데
이 가격은 단순히 차 한대의 가치로 보기에는 턱없이 비싼게 사실입니다. 

그런데 또 3억씩 하는 이 차는 거래가 되는것도 사실입니다. 
가성비가 떨어지고 소위말하는 돈지랄이라는 비판을 받더라도 남들에겐 중요시 하지 않는 작은 가치가
자신에겐 3억의 가치를 한다면 주저없이 3억을 지불하고 벤틀리를 사는거겠죠. 

그래서 거래가격은 시장에서 형성이 됩니다. 
실제로 거래가 된 가격이니까요. 

그런데 이 가치는 파는사람과 사는 사람이 다르게 느낍니다. 

만약 어느 누구도 3억의 가치를 느끼지 못한다면 당연히 벤틀리는 시장에서 도태될것이고 둘중 하나의 기로에 놓이겠죠. 
3억원이상의 가치를 만들어 내던지 
자신의 객관적 가치만큼으로 가격을 내리던지 말이죠. 

아파트에 호가 라는게 있습니다. 파는 사람이 부르는 값이죠. 
실거래가와는 분명 다릅니다. 
그리고 이 호가는 신축아파트의 분양가와는 다릅니다. 
분양가는 가격이 이미 결정이 되어 있어서 누구던 같은 가격을 주고 사지만 중고아파트(표현이 좀 이상하네요)는 정해진 가격이 없지요. 
그래서 파는 사람이 일단 가격을 부르고 이 가격을 호가라고 합니다. 이 호가가 그 아파트가 가지고 있는 가치에 수렴하면 거래가 이루어지고 이를 실거래가격이라고 하지요. 

그런데 이 가치는 파는사람과 사는 사람이 다르게 느낍니다.
아무래도 정보의 비대칭 때문인데
경제학에서는 이를 두고 "레몬카" 라고 합니다. 

중고자동차시장의 중고벤틀리를 두고 말한다면
파는 사람은 해당 벤틀리의 상태를 사는 사람보다 훨씬 많이 압니다. 
사고는 났는지 각종 소모품 상태는 어떤지 등등을요. 
반면에 사는 사람은 상대적으로 정보에 취약하지요. 

결국 판매자가 느끼는 가치보다 구매자가 느끼는 가치가 상대적으로 낮을 수 밖에 없고 
당연히 판매자는 자신이 팔려는 제품의 가치를 제대로 보이기 위한 행위를 하지요. 
이 행위는 간혹 마케팅이라고 불리기도 합니다. 

구매자는 반대로 정확한 가치를 측정하기 위해 좀 더 다양한 검증방법을 원하게 되죠. 
예를 들어 공업사에 차를 맡겨 각종 검사를 통해 가치를 측장한다던지 하는 방법을요. 

그런데 이런 방법에서 서로의 신의문제가 발생합니다. 
판매자와 친분이 있는 공업사라면 판매자에게 유리하도록 가능하면 가치를 높혀 말할테고,
그 반대라면 구매자에게 유리하도록 가치를 낮춰 말할테니까요. 

결국 판매자와 구매자 모두 이런 방식에 100%신뢰를 하지 못하기 때문에 보정값을 가지게 되죠. 

여튼 이런 복잡한 과정 후에 비로소 거래가 성사가 되고
"거래가격"이라는게 나옵니다. 
그리고 비슷한 매물들의 거래가격이 쌓여 "시세"라는게 나오죠. 

문제는 시세는 과거에서 나온 가격이고
거래가격은 매 건마다 새롭게 형성되는 것입니다. 

이런 이유로 아파트의 가격은 호가만으로는 가격이 올랐다 떨어졌다라고 할수는 없고 최소한 거래가격이 형성이 되어 있어야 하고 그것들의 갯수가 충분한 평균치를 반영한다고 인정할만 해야 겠으며
이런 시세는 최근 1개월 3개월 6개월등으로 구분해서 조사해볼 필요가 있습니다. 

한가지 눈여겨 볼 것은 정상거래는 거의 없고
경매거래만 종종 있는 곳은 과연 시세를 어떻게 봐야 하겠느냐는것인데

리스크에 대한 비용을 포함하더라도 경매낙찰가의 110%정도가 적절한 시세가 아니겠느냐 라는 생각입니다. 

그래서 제 개인적으로는 특정 아파트 단지의 시세를 살펴보기 위해서는 
가장먼저 들여다보는것이 해당 아파트의 경매낙찰가 들을 살펴보는 일입니다. 
그리고 거기에 110%정도로 가늠하고 호가와 여러포인트의 시세등을 살펴보곤 합니다. 

마지막으로 여담이지만 실거래가 성사된 후에는
특별히 사기를 당한게 아닌 이상 주위에서
왜 샀냐는둥, 돈지랄을 한다는 둥의 표현은
굳이 할 이유가 없다는 것입니다. 
당연히 구매자가 이미 거래가격만큼의 가치를 인정했기 때문에 의사결정을 한것일테니까요.

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임대형 부동산의 수익율 계산법

일상적 경제 이야기 2013. 7. 22. 13:30 posted by howto.insure@gmail.com
안녕하세요. 이승환입니다. 

국내 모 경영대학원의 부동산금융 전공교수에게 들은 얘기를 간략하게 풀어보도록 하겠습니다. 

기본전제는 리스크가 클수록 기대수익은 높게 잡고
작은 리스트에는 기대수익을 낮게 잡아도 된다는 것입니다. 

A. 예를 들어 대기업의 사무실로 사용하기 위해 한 층을 임대해 준다고 하면
대기업으로부터 월세를 못 받을 리스크는 굉장히 낮을 겁니다. 
(높다, 낮다, 크다 작다를 혼용하는데 이해 바랍니다.)
그 이유는 통상 대기업과는 임대기간도 제법 길고 또 임차인이 망해서 월세를 못 낼 가능성도 굉장히 낮으니 기대수익은 좀 낮게 잡아도 인정할 것입니다. 

B. 그러나 동네치킨집에게 임대해 준다면 상대적으로 대기업에게 임대해 주는것 보다는 리스크가 큽니다. 
그래서 월세를 못 받아 보증금에서 충당해야 하는 상황이 발생할 가능성이 높아서 기대수익은 좀 더 높게 잡아야 할 것 입니다. 

즉, A에게는 5%의 임대료를 받더라도 오랫동안 안정적으로 받을 수 있을거라 생각하기 때문에 적절 할 수 있지만
B에게는 5%의 임대료를 받으면 어떤 건물주도 계약을 안하려 할거란 얘기입니다. 
그러니 보통 15%정도까지도 올라가곤 합니다. 

각설하고,

요즘에는 전세보다는 월세를 선호하죠.  
예전에는 만약 시세 1억짜리 오피스텔에 전세 7,000만원에 세입자를 들였다면
(이 상황에서 내 투자원금은 3,000원이라고 해도 무방하겠지요)
요즘에는 보증금 1,000만원에 월세를 남은 전세보증금의 1%라고 하면 60만원을 받는 식을 원하죠. 

그러면 1억들여 구입한 오피스텔을 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 받는것(a)과
보증금 3,000만원에 월세 40만원을 받는것(b)의 수익율을 계산해 보죠. 

a는 
10,000만원 - 1,000만원 = 9,000만원이 원금이고
1년에 60 * 12 = 720만원의 수익이 들어오니
투자원금 대비 1년 후 수익율은 8% 입니다. 

b는
10,000만원 - 3,000만원 = 7,000만원이 원금이고
1년에 40 * 12 = 480만원의 수익이 들어오니
투자원금 대비 1년 수익율은 6.85% 입니다. 

전세보증금 대비 1%의 월세 환원을 했는데 최종 기대수익율이 꽤나 차이가 나는 상황이 발생하는거죠. 

그러니 집주인이 연 8%의 수익을 계속 기대한다면 
월세 보증금을 3,000만원으로 올린다면 월세는 약 47만원이 되어야 합니다. 
(47 * 12 = 564만원 / 7000 = 8%)

이런 이론 때문에 월세 보증금을 올리면 상대적으로 월세가 덜 줄어드는 계약을 하게 됩니다. 

그런데 기대수익율이 커지면 이 상황이 뒤집어 집니다. 

만약 리스크가 커서 기대수익을 15%로 잡아야 한다면 
보증금 1,000만원이라면 월세 113만원은 받아야 할테고
임차인이 보증금을 3,000만원으로 올리기를 원한다면 
월세는 88만원이 되는데 올린 보증금 2,000만의 1%인 20만원보다 큰 25만원이 줄어들게 됩니다. 
즉, 올린 2,000만원대비 1.25%입니다. 

정리하자면
기대수익 8%일때는 올린 보증금의 1%보다 월세를 더 내야 하는 상황이지만
기대수익이 15%일때는 올린 보증금의 1%보다 훨씬 많이 월세가 줄어드는 결과가 나옵니다. 

그러면 기대수익을 20%라고 한다면요?
보증금 1,000만원은 월세 150만원
보증금 3,000만원은 월세 117만원
차액은 33만원으로 2,000만원대비 1.65%입니다. 

그러면 우리가 원하는? 보증금대비 월세가 1%가 되기 위한 기대수익율은 몇%일까요?

정확히 12%입니다. 
1,000만원일때 월세 90만원 이고
3,000만원일때 월세 70만원
5,000만원일때 월세 50만원 입니다. 

정확히 1%입니다. 

뭐 이런 이론으로 움직이는 거라고 하더군요. 

결국 연 수익율 12%정도가 임대사업의 심리적 바닥이라는 생각을 할 수 있습니다.

임대수익을 염두한 부동산 투자를 할때 수익율은 개인적으로 15% 이상이 나지 않으면 안하는게 낫다고 생각합니다.

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능동재무 상담사례 1 (의료비 자산 확보)

능동재무 2013. 5. 16. 11:40 posted by howto.insure@gmail.com
안녕하세요. 이승환입니다. 

아래 사례 공개를 허락하신 80년생 미혼 남성분의 사례입니다.
이 분은 대전에 거주하고 계시고 중소기업을 다니고 계십니다.

이 모든 내용은 본인의 동의하에 공개한 것으로 링크외에 다른곳으로의 공개는 금합니다.

처음 저를 만났을때 가장 문제가 되던 부분은
친척분의 부탁으로 어머님을 통해 가입한 여러개의 보험상품에 대한 정리
자신의 무절제로 인한 카드지출의 제어가 안되는 점 입니다.

능동재무하에 몇가지 원칙이 있습니다.

1. 카드의 역할은 EM(긴급예비비 or 단발성지출) 자산이 형성되기 전까지 보조하는 수단
2. 보장성보험을 가입하는 목적은 아프거나 다치지 않게 하기 위해 가입하는 것이 아니라
   아프거나 다쳤을때 갑작스레 지출하게 되는 의료비를 보완하기 위해 가입하는 것
3. 결국 의료비 준비의 최선책은 보험이 아니라 내 현금 or 현금성 자산
4. 보험은 보험이 필요 없을정도의 충분한 의료비자산이 형성될 때까지만 보조하는 차선택의 수단


이 분의 재정 상태를 보니 미리 듣고 우려했던것보다 양호한 상태였습니다.
공개할 수 있는 정도의 수입지출내역은 아래와 같습니다.


보시는 바와 같이 수입 대비 지출액을 보면 적금 100만원을 제외하고는 자산의 형성에 기여하는 지출은 없다고 판단하고 계십니다.

함께 진단한 부분으로는

1. 보장성보험의 경우 손해보험(17만원) + 변액종신보험(18만원)
2. 저축성보험은 변액연금(10년납)으로 20만원씩 납입
3. 카드지출의 경우 리볼빙 서비스는 이용하지 않지만 매번의 지출액을 다음달 급여로 상환 하고 있음

서로 동의한 문제점으로는

1. 보장성보험의 과다한 지출액 조정 필요
2. 변액연금의 펀드 리밸런싱 필요
3. 카드 지출의 상환 시스템 조정 필요

1차 조정내용으로는

1. 손해보험은 실손의료비특약과 최소한의 뇌 관련 진단자금만 남기고 특약 삭제를 통한 보험료 조정
2. 변액종신보험은 비갱신특약인 수술특약과 최소한의 암과 심장관련 진단자금만 남기는 선에서
   가능한 한 주계약을 최소로 조정
3. 손해보험과 종신보험의 조정을 통한 중도환급금을 이용하여 한달씩 밀리는 카드 대금은 선결제
4. 현금성 의료비 자산을 추가로 준비해 가기로 했습니다. 
 







왼쪽 Sheet를 보시면 80년생의 남자분이 평생 사용할 의료비에 해당하는 현금성 자산을 어떻게 확보해 가는지를 알 수 있습니다. 


노후에 집중되는 의료비
그 중에 특히 간병이나 요양비
또, 의료비로 지출하지 않으면 다른 용도로 활용할 수 있도록

특히 젊을때 약 6,500만원의 원금으로 왼쪽과 같은 현금성자산을 어떠한 변동성 없이 확실하게 확보하는 형태로 플랜을 잡았습니다.

6,500만원의 원금은 20년동안 균등하게 나눠서 투자하고 
원금 투자가 끝난 후부터는 가만 내버려 두면 시간이 지날 수록 자산이 늘어나게 되어 물가상승 등으로 인한 가치 하락을 막을 수 있습니다.

펀드나 변액이 아닌 금리상품으로 준비해 드렸으며 금리의 하락이나 인상에 의한 변동성은 전혀 없습니다.


















































또한, 2차 조정을 통해

1. 능동재무에서 제안하는 시간을 이용한 투자법 구현 
2. 신용카드의 내역중에 일부를 체크카드로 변동
3. 통장 분리 등의 작업을 진행하였습니다.

이 모든 내용은 본인의 동의하에 공개한 것으로 링크외에 다른곳으로의 공개는 금합니다.

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간섭과 관심의 차이

끄적임 2013. 5. 8. 16:47 posted by howto.insure@gmail.com
안녕하세요. 이승환입니다. 

아래에서 두가지 상황을 연출 해 보겠습니다. 

1. 
어느날 회사에서 일찍 퇴근하여 집에서 쉬고 있는데
자녀가 학교에 혹은 학원에 갔다가 돌아옵니다. 

그러면 보통의 부모들은 자녀에게 이런걸 물어봅니다. 

"학교 다녀오느라 힘들었지?"
"오늘 학교에서 뭐 배웠어?"
"누구랑 뭐하고 놀았어?"
"제일 재미있었던 일이 뭐야?
"오늘 숙제는 많아?"

2. 
힘들게 회사 생활을 마치고 집에 돌아오니 토끼같은 아내가 반겨줍니다. 

반가운 마음에 아내에게 이렇게 물어봅니다. 

"저녁 뭐 해 먹었어?"
"아이는 별일 없었고?"
"오늘 분리수거는 한거야?"

보통 이렇게 물어보는 것을 우리는 아이에게 혹은 아내에게 관심을 갖는다고 합니다. 
그런데 아이와 아내의 반응은 어떨까요?

가만히 듣고 있다가 "응~", "아 몰라", "아빠나 잘해", "갑자기 왜 이런걸 물어?", "언제부터 그런게 궁금했다고?", "뭐 도와 주는 것도 없으면서..." 등등

아이와 아내가 이런 반응을 보이면 부모들은 당황할 수 밖에 없지요. 

그러면 이제 생각해 봅시다. 

과연 저런 질문의 아이와 아내에게 관심을 갖는 것이라고 할 수 있을까요?

저는 관심이 아닌 간섭이라고 생각합니다. 

길게 얘기 할 것 없이 거꾸로 얘기를 해보지요. 

퇴근하고 집에 갔더니 아이가 물어봅니다. 
"아빠 오늘 회사에서 무슨 일 했어?"
"직장 상사는 아빠 안 괴롭혀?"
"이번달 월급은 문제 없이 나오겠지?"
"아빠 내일 회사에서 할 일 준비는 다 했어?"

혹은 아내가 물어보죠. 
"오늘 미팅은 누구와 했어?"
"자기 자리는 아직은 큰 문제 없겠지?"
"오늘 중요 업무는 다 하고 온거야?"

아이나 아내가 이렇게 물어오면 그건 나에대한 관심입니까? 간섭입니까?

그러면 제대로 된 관심은 무엇일까요?

이를 테면 이런 대화겠지요?

"아들!! 아빠가 오늘 아들이 너무 보고 싶어서 회사 끝나자 마자 달려왔다"
"여보! 방금 갑자기 여보 생각이 너무 나서 전화 한거야"

이런 대화 입니다. 

여담으로 한가지 더 적지요. 

오랜만에 거래처 사장님께 전화를 해서
"사장님 잘 지내시죠?"
"점심 식사는 하셨나요?"
"요즘 날이 무척 덥지요?"
"회사는 문제 없이 잘 돌아가지요?"
"요즘 경기는 어떻나요?"

이건 고객에게 관심을 갖는 걸까요? 간섭을 하는 걸까요?

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안녕하세요. 이승환입니다.

올해 4월에 실손의료비 보험이 갱신이 되는 관계로 3월말 무렵에 엄청난 손해보험사들의 절판 마케팅으로 실비보험을 가입하신 분이 굉장히 많을 것입니다.

이에 한달이 지난 시점에 그렇다면 과연 지금 가입 가능한 실비보험은 내용이 어떻게 되는지를 알려드리고자 합니다.

1. 1년납 1년만기 갱신(최대 15년)

과거에는 100세보장에 3년납 3년만기 갱신(최대 100세) 라고 되어 있었지만, 지금은 1년납 1년만기 갱신(최대 15년) 으로 되어 있습니다. 

즉, 3년마다 바뀐 위험율과 연령등에 따라 보험료를 갱신하겠다는 것이 1년마다로 바뀌었습니다.

2. 15년만 보장해 주고 마느냐?

아닙니다. 15년 후에 재가입 절차를 통해 100세까지 가입이 연장이 가능합니다.
단, 마찬가지로 매년 갱신된 보험료를 100세까지 납입해야 합니다.

3. 15년동안 병력이 있으면 가입이 안되느냐?
아닙니다. 개정된 약관을 보면 병력을 이유로 재가입을 받지 않을 수 없다고 되어 있습니다.

그러나 15년 만기가 되기 전에 고객이 재가입 의사를 밝히지 않고 그 시점을 넘기게 되면 재가입시에 거절 당할 수 있습니다.

4. 갱신되는 보험료는 어느정도나?

두말할 필요 없이 아래 사진을 보시면 되겠습니다.
(국내 모 화재보험사의 자료입니다.)

 
5. 그렇다면 가입요령은?

  (1) 표준형과 선택형을 결정하자
       표준형은 피보험자 부담액의 80%
       선택형은 피보험자 부담액의 90%를 보장받는다.

       단, 표준형이 선택형보다 갱신시에 보험료는 덜 오를 것입니다.

  (2) 실손보험 단독상품을 가입할 것이냐? 종합상품을 가입할 것이냐?
       만약 다른 특약(진단비나 수술이나 기타 사망에 대한)이 필요 없는 경우는 단독형을
       그렇지 않다면 종합형을 가입하시기 바랍니다.
       단독형의 경우 통상 1만원 내외에서 가입이 가능합니다.
       종합형은 뭐 특약을 넣기에 따라 3만원선에서 30만원짜리도 가능합니다.

  (3) 실손보험은 만약 부담스러울 정도로 보험료가 올라가면 버려야 한다.
       그러나 그 전까지는 굉장히 좋은 보험입니다.

  (4) 혹시 실손보험을 버리게 되면 그 역할을 대신할 무엇인가를 미리 준비 해라.
       보험은 최선이 아니라 차선책이다.
       대책없이 끌고가다가 나중에 올라버린 보험료때문에 여기저기 욕하고 후회하지 말고 최선책을 
       미리미리 준비
해 놓도록 하자.
  
       이것에 대해 궁금한 사항은 능동재무의 다른 글들을 열심히 읽어보면 알 수 있습니다. 

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2013년 금융소득종합과세 개정세법

일상적 경제 이야기 2013. 1. 9. 11:18 posted by howto.insure@gmail.com
안녕하세요. 이승환입니다.

이 글은 http://howto-insure.com/33 으로 보시면 좀 더 깔끔하게 볼 수 있습니다.

2013년도에 여러세법이 개정되었지만 가장 이슈가 되는것이 아마도 지금 다룰 "금융소득종합과세" 입니다.
기존에는 4,000만원이었지만 2013년도에는 3,000만원으로 낮추겠다고 하였다가, 결국 2,000만원으로 크게 낮아졌습니다.

이것이 의미하는게 무엇이고 어떻게 적용되는지를 살펴보겠습니다.

1. 이를 정확히 이해하기 위해서는 종합과세와 분리과세를 간단하게 이해하셔야 합니다.

종합과세 : 여러소득들 중에 종합과세에 해당하는 소득을 모두 합산 한 후에 세금을 계산 납부.
분리과세 : 다른 소득과 상관없이 각각의 세금을 따로따로 계산하여 납부. 


소득세율을 살펴보면 아래와 같습니다.
 과세표준  2012년 세율  누진 공제금액
 ① 1,200만원 이하  6%  -
 ② 1,200만원 ~ 4,600만원 이하  15%  -108만원
 ③ 4,600만원 ~ 8,800만원 이하  24%  -522만원
 ④ 8,800만원 ~ 3억원 이하  35%  -1,490만원
 ⑤ 3억원 이상  38%  -2,390만원

과세표준을 계산하는 법은 연말정산시에 한번 다루게 되겠지만

급한대로 내용을 이해하시려면 아래 글을 읽어 보시면 좀 복잡하지만 이해가 될겁니다.

2012/01/02 - [일상적 경제 이야기] - 소득공제를 많이 받기 위해 어떻게 해야 하나?

즉, 각종 공제를 제한 후에 과세표준이 결정이 되고 해당 과세표준에 맞춰 세액이 결정이 되는데
쉽게 말해 최종 과세표준이 5,000만원이라면 위 표에 의해 ③구간에 해당하므로 세액계산은

5,000만원 * 24% - 522만원 = 678만원입니다.

2. 그럼 금융소득종합과세는 2013년도에 어떻게 바뀌는지 보겠습니다.

2012년도까지는 4,000만원까지 분리과세하고 4,000만원을 초과하는 금융소득은 종합과세
2013년도부터는 2,000만원까지 분리과세하고 2,000만원을 초과하는 금융소득은 종합과세

이를 이해하기 위해 금융소득이 무엇인지를 봐야겠죠.

금융소득 

◦ 금융소득은 타인에게 자금을 빌려주거나 투자함으로써 발생하는 소득으로
  소득세법 제16조, 같은 법 제17조 규정에 의한 이자소득과 배당소득이 이에 해당됨 

◦ 이자소득
  - 국가나 지방자치단체가 발행한 채권 또는 증권의 이자와 할인액 
  - 내국법인이 발행한 채권 또는 증권의 이자와 할인액 
  - 국내에서 받는 예금(적금・부금・예탁금과 우편대체 포함)의 이자 
  - 「상호저축은행법」에 의한 신용계 또는 신용부금으로 인한 이익 
  - 외국법인의 국내지점 또는 국내영업소에서 발행한 채권 또는 증권의 이자와 할인액 
  - 외국법인이 발행한 채권 또는 증권의 이자와 할인액 
  - 국외에서 받는 예금의 이자 
  - 채권 또는 증권의 환매조건부매매차익
  - 저축성보험의 보험차익(비과세 조건은 별도 확인)
  - 직장공제회 초과반환금 
  - 비영업대금의 이익
  - 위에 열거한 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것 
 
◦ 배당소득 
  - 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금
  - 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금 
  - 의제배당 
  - 「법인세법」에 따라 배당으로 처분된 금액 
  - 국내 또는 국외에서 받는 소득세법 시행령 제26조 제1항에서 규정하는 
     집합투자기구로부터의 이익 
  - 외국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금과 
     해당 외국의 법률에 의한 건설이자의 배당 및 이와 유사한 성질의 배당 
  - 「국제조세조정에 관한 법률」 제17조에 따라 배당받은 것으로 간주된 금액 
  - 위의 열거한 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것 
  - 소득세법 제43조에 따른 공동사업에서 발생한 소득금액 중 
     같은 조 제1항에 따른 출자공동사업자의 손익분배비율에 해당하는 금액 


주로 많이 발생하는 부분을 진하게 표시해 두었습니다. 참조하시기 바랍니다.
대부분은 이자소득중에 예적금이자에 가장 많이 해당 할 것입니다.

3. 가상의 사례를 살펴보겠습니다.

 구분  현행 기준  2013년 개정안 기준  비고
① 금융소득만 4,000만원  4,000 * 14% = 560만원
 2,000 * 14% = 280만원
 2,000 * 14% = 280만원
          합계 = 560만원 
변동없음
② 소득과표 6,000만원
 금융소득 3,000만원 
 3,000 * 14% = 420만원  2,000 * 14% = 280만원
 1,000 * 24% = 240만원
          합계 = 520만원 
+ 100만원
③ 소득과표 1억원
금융소득 3,000만원
 3,000 * 14% = 420만원  2,000 * 14% = 280만원
 1,000 * 35% = 350만원
          합계 = 630만원 
+ 210만원
④ 소득과표 1억원
금융소득 4,000만원
 4,000 * 14% = 560만원  2,000 * 14% = 280만원
 2,000 * 35% = 700만원
          합계 = 980만원
+ 420만원

이렇게 다양한 경우에 대부분 세금이 늘어나게 됩니다. 
많이 버니 세금을 더 내는 것은 나쁘지 않습니다. 시간이 지나면 분명 익숙해 질것이구요.

문제는 단순 세금문제가 아니라 금융소득종합과세 대상이 된다는것은 

대부분 돈이 많으면 부동산도 사고, 주식도 하고, 기타 자산들을 늘리는데 투자를 하는데
그러고도 마땅히 돈을 굴릴곳이 없는 분들이 은행등에 예적금으로 돈을 넣어두게 됩니다.
이 때 바로 이자소득이 발생하는데 이것이 금융소득이 되고 이것이 2,000만원을 초과해야 
금융소득종합과세자가 되는데 이것은 애석하게도 국세청에서 조금 다른 시각으로 쳐다보기 시작 할 수 있다는 것을 의미합니다. 


그래서 자산가들에게 금융소득종합과세 개정이 이슈가 되는것으로 이해하시면 됩니다. 

4. 이것을 최대한 줄이거나 회피 하는 방법은 다양하므로 별도로 고민하셔야 할 겁니다.

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안녕하세요. 이승환입니다.

howto-insure.com을 찾으시는 분들께 현재 연속으로 작성중인 "이승환의 능동재무"에 대해 
2012년도에 1차 부터 4차에 걸쳐 약 60여분의 상담을 마쳤습니다.

2013년 계사년을 맞이하여 테마별 상담을 진행하려고 합니다.
이것은 새로운 상품을 권유하기 위한것이 아니라
기존에 가지고 있는 증권을 분석해 드리는것입니다.


그 순서는 중간중간 피드백을 통해 결정할 것입니다.
2013년들어 가장 먼저 진행 하는것은

(1) 변액보험 무료 분석 상담 입니다.
진행하는 내용은 대략 아래와 같습니다.

1. 가지고 있는 상품에 대한 정확한 상품 설명
2. 해당 상품의 사업비 구조
3. 현재까지의 수익율 분석 및 향후 수익관리 방법
4. 능동재무하의 재무목표 상의 포지셔닝
5. 기타 질의응답


참고로 저번에 무료 진행한 만족도의 피드백은 아래와 같습니다.

(많은 분들이 소감을 작성해 주시고, 공개를 허락하신 분들 중 제가 임의로 선별하였습니다.)

1. 자격
   대한민국의 변액보험을 가지고 계신 모든 국민 중에 개인(2명이하) 혹은 단체(3명이상)
   

2. 신청 방법
  http://www.facebook.com/howto.insure 
에 방문하셔서 "좋아요"를 클릭한 다음
  http://howto-insure.com/32 번 글에 비밀댓글로

   첫줄에 성함/성별/나이/연락처/방문할지역/블로그방문경로/를,
   그 아래 연락가능시간/facebook 아이디 혹은 이메일주소/연락처/연락받을경로(전화 혹은 문자)를,
   아랫줄에 가지고 계신 변액보험 상품명/가입일자 말씀 해 주시면
   개별 연락 하겠습니다.

3. 비용
   절대 시원한 냉수 두 잔
   본인의 음료는 본인 부담

4. 결국 상품 추천하는거 아닌가?
   상담진행 전에 여쭤봅니다. 원하지 않으면 상품 추천 결코 없습니다.
 
 만약 상품 추천한다면, 공개적으로 쳐 죽이십시오.


5. 서비스방법
   개별연락을 통해 약속 후 방문
   현장에서 1차 리뷰/점검
   1차 리뷰가 부족한 경우 2차 약속 후 재 만남

6. 예상소요시간
   약 2시간 내외.
 
7. 기타
   만나기 전에 블로그의 글들을 가볍게 읽어 주시기 바랍니다. 
 
특히 http://howto-insure.com/23 http://howto-insure.com/31 정독.
   영업을 위한 방문이 아닌 관계로 일정은 다른 영업일정과 스케줄을 조율하여 정해야 
   하므로 빠른 시일에 방문이 어려울 수 있으니 양해 바랍니다.

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안녕하세요. 이승환입니다.

이 글은 투자의 기본인 코스트에버리지 효과를 효율적으로 설명하기 위해 변액과 적립식펀드를 예를 들어 설명한 글입니다.
사업비에 대한 부분은 일단 빼고 설명을 드리는 것이니 감안하고 보시기 바랍니다.


이번에는 말도 많고 탈도 많은 변액보험의 원리에 대해 간단하게 다뤄보려 합니다.
기본적으로 보험이라는 상품은 적립식 상품입니다. 꾸준히 매달 매달 작은 돈을 내어 큰 자산을 만들어가는 것이죠.

그리고 그 자산을 만들어가는 과정에서 금리형태로 불려가는것은 금리형 상품이고,
펀드형태로 투자하여 불려가는것은 변액보험이라고 얘기를 합니다.

변액보험은 생명보험사에서만 취급을 합니다.

여기서 다루려는 것은 변액보험이 좋다 안좋다를 얘기하는것이 아닙니다.
다만, 조금은 변액보험에 대해 정확히 이해를 하시도록 도와주는 것으로 이해하시면 고맙겠습니다.

변액보험은 적립식펀드와 유사한 형태를 가지고 있습니다.
변액보험은 납입한 보험료에서 사업비를 차감한 후 펀드에 투자를 합니다.
변액보험의 평가 기준은 좌당가격이라는 것이 좌우 합니다.
좌당가격은 해당 펀드가 만들어진 첫날1,000원이라고 평가합니다.


만약 제가 "이승환 펀드"라는 것을 오늘 만들었다고 해 보죠.
그럼 오늘부터 "이승환 펀드"는 1,000원에 시작을 합니다.
그런데 그대가 저를 잘 알고 또 믿어주어 매달 이 펀드에 10,000원씩 투자를 한다고 가정해 보겠습니다. 그림을 보도록 하죠.


펀드가 시작하는 오늘 10,000원으로는 당연히 10좌를 삽니다. (①구간)
다음달에는 제가 수익을 잘 내서 1,400원이 되었다고 해보죠. (②구간) : 약 7좌를 구입
또 다음달에 금융위기가 와서 1좌의 가격이 500원으로 떨어졌다면요? (③구간) : 20좌를 구입

이상태로 시간이 흘러서 아래와 같은 곡선을 그렸다고 가정해 보겠습니다.


시간이 흘러 1좌의 평가금액이 3,000원이 되었는데 (④구간) 그대가 마침 돈이 필요하여 펀드를 환매해달라고 얘기를 했습니다. 

그러면 저는 보유하고 있는 10좌+7좌+20좌 = 37좌 * 3,000원 = 111,000원을 그대에게 줍니다.

그런데 다른 가정을 한번 해보죠.
④구간에서는 딱히 돈이 필요치 않아서 내버려 두었는데 아래와 같이 ⑤구간에서 돈이 필요한 그대.


1좌당 평가금액이 300원인데 이 때 돈이 필요하여 환매를 해달라고 하면 얼마가 되나요?
당연히 37좌 * 300원 = 11,100원이 됩니다.

다시 정리를 해보면 아래와 같습니다.


환매하는 시점에 따라 수익율의 차이가 있는데 이 직접적인 수익율을 내부수익율이라고 합니다.

즉, 변액보험에서 가장 중요한것 중에 하나는 환매시점이라는 얘기입니다.
그러면 위와 같은 수익결과를 보고 신문이나 언론에서는 어떻게 수익을 평가할까요? 
신문이나 언론은 해당 펀드의 수익을을 얘기할때 시작부터 끝까지를 얘기합니다.

①구간부터 ④구간까지를 1,000원이 3,000원이 되었으니 200%의 수익을 냈다라고 하고
①구간부터 ⑤구간까지를 1,000원이 300원이 되었으니 -70%의 손실을 냈다라고 합니다.


이런 수익율을 외부수익율이라고 합니다.
 
그러면 아래의 두개 그림을 설명드리고 마무리 하겠습니다.
매월 10,000원씩 20개월동안 투자를 했는데 아래와 같은 결과를 냈다고 가정을 해보겠습니다.


먼저 첫번째 그림입니다. 투자를 하자마자 좌당가격이 2,000원으로 올라서 18개월동안 유지되다가 마지막 20개월째에 1,700원이 되었습니다.


이번에는 시작한 첫달만 1,000원이었고 두번째 달부터는 계속 500원이었다가 마지막 한달째 700원이 되었습니다.

두개의 외부수익율은 각각 얼마일까요?

위는 1,000원에서 시작하여 1,700원에 마감하였으니 70%의 수익율입니다.
아래는 1,000원에서 시작하여 700원에 마감하였으니 -30%의 수익율입니다.


그럼 이번에는 두개의 내부수익율을 구해보겠습니다.

위는 첫달에 10좌를 다음달부터 18개월을 5좌씩 구매 그리고 마지막에는 약 6좌를 구입했습니다.
그러면 10 + (5 * 18) + 6 = 100좌 를 보유합니다.
최종 환매가격은 100좌 * 1,700원 = 170,000원을 돌려받습니다.
내부수익율은 200,000원을 투자하여 170,000원을 얻었으니 -15%입니다.


아래는 첫달에 10좌를 다음달부터 18개월을 20좌씩 그리고 마지막에는 약 14좌를 구입했습니다.
그러면 10 + (20 * 18) + 14 = 384좌 를 보유합니다.
최종 환매가격은 384좌 * 700원 = 268,000원을 돌려받습니다. 
내부수익율은 200,000원을 투자하여 268,000원을 얻었으니 34%입니다.


또다른 예를 들어보겠습니다.



위 두개의 예시곡선을 보면 시작과 종결지점의 1좌평가금액은 동일합니다.
그러므로 외부수익율은 동일하게 70%의 수익입니다.

그러나 내부수익율은 위의 경우는 약 +70%
그리고 아래의 내부수익율은 약 -47.7% 입니다.

결국 펀드나 변액보험은 외부수익율보다는 내부수익율이 중요한 것이죠.
그러면 외부수익율은 전혀 고려할 이유가 없는것일까요? 그렇진 않습니다.
같은 성격의 펀드들을 비교할때는 외부수익율을 가지고 평가를 하는 것입니다.

적립식 펀드나 변액보험의 경우 위와 같은 구조로 움직이기 때문에 본인의 내부수익율을 알기 전에는 외부수익율만을 가지고 내 펀드가 개판이다라는 판단은 경솔한 판단일 수 있고,

더욱 중요한것은 결국 최종 환매시점의 좌당평가금액이 중요하므로 가입하고 마냥 묻어둘것이 아니라 정확히 사용할 시점을 미리 계획하고 그 무렵이 된다면 수익을 지켜내는 플랜을 별도로 시행해야 함을 명심하시기 바랍니다. 


마지막으로 이도저도 귀찮으시면 제일 맘 편한상품은 금리연동형 상품입니다.
최소한 배반은 안하거든요.


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안녕하세요. 이승환입니다.

2012/01/02 - [일상적 경제 이야기] - 소득공제를 많이 받기 위해 어떻게 해야 하나? 
위 글을 읽어 보면 소득공제용 연금저축 상품에 대한 큰 맹점이 잘 드러나 있습니다.
소득공제를 좀 더 받기 위해 연금저축을 가입하는 것은 과세표준이 충분히 높지 않는 이상 손해가 될 수 있으며 나중에 연금으로 수령한다 하여도 연금소득세 때문에 조삼모사 우려가 높다는 논지의 글입니다.

오늘은 연금저축이 이렇게 안좋다는 것을 아시고 연금저축을 중도해지를 하려 하는데 기타소득이다 해지가산세다 하는것이 구체적으로 어떻게 적용되는지를 말씀드리려고 합니다.

그리고 먼저 "아주 정확하게 계산한것은 아니므로 숫자 하나하나에 민감해 하시지 마시고 큰 그림을 이해하시기 바랍니다."

위 링크를 읽어보시면 세금을 산출하기 위한 과세표준을 어떻게 계산하는지 잘 나와 있습니다.
해마다 세법이 조금씩 바뀌므로 아주 정확하진 않지만 개념 잡기에는 부족함이 없을 것입니다.

아니 오히려 저 글도 상당히 복잡한 글일 수 있겠네요.
총급여에서 세금을 계산하는 방법은 간단하게 다시 요약하자면 아래와 같습니다.

과세표준 = 총급여 - 비과세급여 - 근로소득공제 - 소득공제
최종세금 = (과세표준 * 구간별요율) - 세액공제


그리고 과세표준에 따라 적용하는 구간별 요율은 아래와 같습니다.

 과세표준  2012년 세율  누진 공제금액
 ① 1,200만원 이하  6%  -
 ② 1,200만원 ~ 4,600만원 이하  15%  -108만원
 ③ 4,600만원 ~ 8,800만원 이하  24%  -522만원
 ④ 8,800만원 ~ 3억원 이하  35%  -1,490만원
 ⑤ 3억원 이상  38%  -2,390만원

예를 들어 내 총 연봉이 5,000만원이고 그중 비과세 급여 300만원을 제외하고 각종 공제를 하니 최종 과세표준이 2,200만원이라면 세액공제 전의 세금은 ② 구간이므로 222만원(2,200만원 * 15% - 108만원) 입니다.

여기에 400만원의 연금저축 금액이 추가로 있다면 과세표준 자체가 400만원이 내려가므로 400만원의 15%에 해당하는 60만원의 절세가 가능한 것입니다.
즉, 400만원을 냈지만 60만원을 돌려받게 되어 실제로는 340만원만 낸것이다 라는 논리도 가능한 것입니다. 게다가 지방세까지 포함한다면 66만원으로 추가로 6만원을 더 절세한 것이다 라고 얘기 할 수 있습니다. 이를 5년간 납입했다면 총 330만원을 절세한게 됩니다.

이후에 중도해지를 하면 일시금을 수령하게 되는데 세법은 이 중도해지금을 기타소득으로 분류하고, 기타소득금액에 대해서는 22%의 세율로 원천징수를 합니다.
5년에 딱 원금이 되었다는 가정을 해 본다면 총 2,000만원을 납입하고 2,000만원을 돌려받는데 이것이 기타소득이므로 22%인 440만원을 원천징수하고 1,560만원을 돌려받게 됩니다.

엄청난 손해가 아닐 수 없지요.
그러나 사실 위의 계산이 완벽히 맞다고 할 수 없습니다.

이제 오늘 말씀하려 한 좀 더 정확한 계산을 해 드리겠습니다.

1.
당해년도 기타소득이 300만원을 초과하지 않은 경우 납세자는 원천징수로 계산을 끝내던지 다른 소득과 합하여 최종세금을 납부할지를 선택할 수 있습니다.
전자의 경우는 분리과세라 하고 후자의 경우는 종합과세라고 합니다.

만약 연금저축 해지금이 250만원이면 원천징수를 통해 세금은 55만원(250만원*22%)을 납부합니다. 

그런데 본인의 종합소득의 과세표준구간이 만약 35% 구간이라고 한다면 85.5만원( 250만원*35%)의 세금을 내게 됩니다. 그래서 가입시점이 아닌 해지 시점의 과세표준을 정확히 계산한 다음에 연금저축 해지금을 더해서 계산을 해봐서 원천징수가 나은지 종합소득과세로 진행하는 것이 나은지를 결정하셔야 합니다.

2. 
그러나 당해년도 기타소득금액이 300만원을 초과하는 경우에는 무조건 종합과세를 해야 합니다.
위의 예 2,000만원의 해지환급금의 경우에는 300만원을 초과 하므로 무조건 종합과세를 해야 합니다.
그러면 이때는 어떻게 계산하는 것일까요?

종합과세이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득을 모두 더한 후에 여러 공제를 하고 그 후에 저기 위의 과표간 적용세율로 계산을 합니다.

그러면 가입하고 5년이 지난 후에 본인이 여러 소득이 합산되고 종합소득과세신고를 해야 하는 시점이라면 과세표준에 따라 아래와 같이 세금액이 책정이 됩니다.

2012년 세율을 기준으로 지방세를 포함하여 계산하자면

2,000만원 * 6.6% = 132만원
2,000만원 * 16.5% = 330만원
2,000만원 * 26.4% = 528만원
2,000만원 * 38.5% = 770만원
2,000만원 * 41.8% = 836만원


위와 같이 금액이 자신의 과세표준에 따라 달라집니다.
중요한것은 가입시점이 아닌 소득발생시점의 과세표준을 따라가는것입니다.
즉, 4년동안 근로소득만 있어서 그냥 16.5%구간으로 400만원씩 매년 소득공제를 받았는데 5년째에 
배당이나 사업소득이 발생하여 과세표준구간이 41.8%로 늘어난 경우에 어떻게 되는지 시물레이션을 해보면 아래와 같습니다.

 경과년수  누적납입금액  세율  소득공재금액  해지환급금세액
 1  400만원  16.5%  66만원  -
 2  800만원  16.5%  66만원  -
 3  1,200만원  16.5%  66만원  -
 4  1,600만원  16.5%  66만원  -
 5  2,000만원  41.8%  167.2만원  -
       431.2만원  -836만원

그러나 이미 과표 구간이 41.8%에 올라있는 경우라면 5년 후에 해지를 하더라도

 경과년수  누적납입금액  세율  소득공재금액  해지환급금세액
 1  400만원  41.8%  167.2만원  -
 2  800만원  41.8%  167.2만원  -
 3  1,200만원  41.8%  167.2만원  -
 4  1,600만원  41.8%  167.2만원  -
 5  2,000만원  41.8%  167.2만원  -
       836만원  -836만원

위와 같이 결과적으로는 같습니다.
그런데 만약 가입시점보다 해지시점에 소득이 줄어서 과표구간이 26.2%로 내려간다면요?

 경과년수  누적납입금액  세율  소득공재금액  해지환급금세액
 1  400만원  41.8%  167.2만원  -
 2  800만원  41.8%  167.2만원  -
 3  1,200만원  41.8%  167.2만원  -
 4  1,600만원  41.8%  167.2만원  -
 5  2,000만원  26.2%  104.8만원  -
       773.6만원  -524만원
 
소득공제 받은 금액보다 해지했을때 토해내는 금액이 더 작게 됩니다.
그러니 이런 연관관계를 잘 생각해 본다면,

가입시점도 조심히 선정해야 할 것이고 해지시점도 유의깊게 생각해야 할 것입니다.
그래서 제가 나름대로 아래의 대원칙을 생각했습니다.

1. 내 과세표준 구간이 최소 24% 이상 되기 전까지는 소득공제용 연금저축 상품을 잊고 살자
2. 해지를 할때는 해지환급금이 300만원을 넘어서기 전에 한번의 기회를 잡을 수 있다.
3. 300만원을 초과할때는 내 소득추이를 살펴 보아 과세표준이 과하게 늘어난 연도에는 미루고
    과세표준이 줄어든 당해연도에 해지하여 그 피해를 최소화 하자
4. 계산하기 어려우면 주위의 세무사나 저와같은 어드바이저를 이용한다. 


다음번에는 기회되면 위와 같은 상품을 끝까지 유지하여 연금으로 수령하면 연금소득세를 낸다는 얘기에 대해 자세히 풀어보도록 하겠습니다. 

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안녕하세요. 이승환입니다.

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2차 무료체험을 받으신 분들의 소감입니다.


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이번에 4차를 모집합니다. 

1. 자격
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2. 신청 방법
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6. 예상소요시간
   최소 약 2시간~최대 5시간
 
7. 기타
   만나기 전에 블로그의 글들을 정독해 주시기 바랍니다. 

   영업을 위한 방문이 아닌 관계로 일정은 다른 영업일정과 스케줄을 조율하여 정해야 
   하므로 빠른 시일에 방문이 어려울 수 있으니 양해 바랍니다.

8. 본인 동의하에 능동재무 10부 사례모집에 본인의 사례를 이용할 수 있습니다. 
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