부동산(아파트) 시세확인의 한 방법 소개

안녕하세요. 이승환입니다. 

모바일로 작성하는거라 문맥이 좀 부자연스러울 수 있음을 먼저 양해부탁 드립니다. 

그리고 그냥 이런식의 방법도 있구나 라는 얘기지

반드시 이렇게 하세요 는 아닙니다. 

우리가 익히 배워서 아는것처럼

거래가격은 시장에서 수요와 공급에 의해 결정되죠. 

그리고 이때 수많은 변수들이 그 안에서 치열하게 다툼?을 하고요. 

예를 들어 벤틀리 차가 3억정도 하는데

이 가격은 단순히 차 한대의 가치로 보기에는 턱없이 비싼게 사실입니다. 

그런데 또 3억씩 하는 이 차는 거래가 되는것도 사실입니다. 

가성비가 떨어지고 소위말하는 돈지랄이라는 비판을 받더라도 남들에겐 중요시 하지 않는 작은 가치가

자신에겐 3억의 가치를 한다면 주저없이 3억을 지불하고 벤틀리를 사는거겠죠. 

그래서 거래가격은 시장에서 형성이 됩니다. 

실제로 거래가 된 가격이니까요. 

그런데 이 가치는 파는사람과 사는 사람이 다르게 느낍니다. 

만약 어느 누구도 3억의 가치를 느끼지 못한다면 당연히 벤틀리는 시장에서 도태될것이고 둘중 하나의 기로에 놓이겠죠. 

3억원이상의 가치를 만들어 내던지 

자신의 객관적 가치만큼으로 가격을 내리던지 말이죠. 

아파트에 호가 라는게 있습니다. 파는 사람이 부르는 값이죠. 

실거래가와는 분명 다릅니다. 

그리고 이 호가는 신축아파트의 분양가와는 다릅니다. 

분양가는 가격이 이미 결정이 되어 있어서 누구던 같은 가격을 주고 사지만 중고아파트(표현이 좀 이상하네요)는 정해진 가격이 없지요. 

그래서 파는 사람이 일단 가격을 부르고 이 가격을 호가라고 합니다. 이 호가가 그 아파트가 가지고 있는 가치에 수렴하면 거래가 이루어지고 이를 실거래가격이라고 하지요. 

그런데 이 가치는 파는사람과 사는 사람이 다르게 느낍니다.

아무래도 정보의 비대칭 때문인데

경제학에서는 이를 두고 "레몬카" 라고 합니다. 

중고자동차시장의 중고벤틀리를 두고 말한다면

파는 사람은 해당 벤틀리의 상태를 사는 사람보다 훨씬 많이 압니다. 

사고는 났는지 각종 소모품 상태는 어떤지 등등을요. 

반면에 사는 사람은 상대적으로 정보에 취약하지요. 

결국 판매자가 느끼는 가치보다 구매자가 느끼는 가치가 상대적으로 낮을 수 밖에 없고 

당연히 판매자는 자신이 팔려는 제품의 가치를 제대로 보이기 위한 행위를 하지요. 

이 행위는 간혹 마케팅이라고 불리기도 합니다. 

구매자는 반대로 정확한 가치를 측정하기 위해 좀 더 다양한 검증방법을 원하게 되죠. 

예를 들어 공업사에 차를 맡겨 각종 검사를 통해 가치를 측장한다던지 하는 방법을요. 

그런데 이런 방법에서 서로의 신의문제가 발생합니다. 

판매자와 친분이 있는 공업사라면 판매자에게 유리하도록 가능하면 가치를 높혀 말할테고,

그 반대라면 구매자에게 유리하도록 가치를 낮춰 말할테니까요. 

결국 판매자와 구매자 모두 이런 방식에 100%신뢰를 하지 못하기 때문에 보정값을 가지게 되죠. 

여튼 이런 복잡한 과정 후에 비로소 거래가 성사가 되고

"거래가격"이라는게 나옵니다. 

그리고 비슷한 매물들의 거래가격이 쌓여 "시세"라는게 나오죠. 

문제는 시세는 과거에서 나온 가격이고

거래가격은 매 건마다 새롭게 형성되는 것입니다. 

이런 이유로 아파트의 가격은 호가만으로는 가격이 올랐다 떨어졌다라고 할수는 없고 최소한 거래가격이 형성이 되어 있어야 하고 그것들의 갯수가 충분한 평균치를 반영한다고 인정할만 해야 겠으며

이런 시세는 최근 1개월 3개월 6개월등으로 구분해서 조사해볼 필요가 있습니다. 

한가지 눈여겨 볼 것은 정상거래는 거의 없고

경매거래만 종종 있는 곳은 과연 시세를 어떻게 봐야 하겠느냐는것인데

리스크에 대한 비용을 포함하더라도 경매낙찰가의 110%정도가 적절한 시세가 아니겠느냐 라는 생각입니다. 

그래서 제 개인적으로는 특정 아파트 단지의 시세를 살펴보기 위해서는 

가장먼저 들여다보는것이 해당 아파트의 경매낙찰가 들을 살펴보는 일입니다. 

그리고 거기에 110%정도로 가늠하고 호가와 여러포인트의 시세등을 살펴보곤 합니다. 

마지막으로 여담이지만 실거래가 성사된 후에는

특별히 사기를 당한게 아닌 이상 주위에서

왜 샀냐는둥, 돈지랄을 한다는 둥의 표현은

굳이 할 이유가 없다는 것입니다. 

당연히 구매자가 이미 거래가격만큼의 가치를 인정했기 때문에 의사결정을 한것일테니까요.