임대형 부동산의 수익율 계산법

안녕하세요. 이승환입니다. 

국내 모 경영대학원의 부동산금융 전공교수에게 들은 얘기를 간략하게 풀어보도록 하겠습니다. 

기본전제는 리스크가 클수록 기대수익은 높게 잡고

작은 리스트에는 기대수익을 낮게 잡아도 된다는 것입니다. 

A. 예를 들어 대기업의 사무실로 사용하기 위해 한 층을 임대해 준다고 하면

대기업으로부터 월세를 못 받을 리스크는 굉장히 낮을 겁니다. 

(높다, 낮다, 크다 작다를 혼용하는데 이해 바랍니다.)

그 이유는 통상 대기업과는 임대기간도 제법 길고 또 임차인이 망해서 월세를 못 낼 가능성도 굉장히 낮으니 기대수익은 좀 낮게 잡아도 인정할 것입니다. 

B. 그러나 동네치킨집에게 임대해 준다면 상대적으로 대기업에게 임대해 주는것 보다는 리스크가 큽니다. 

그래서 월세를 못 받아 보증금에서 충당해야 하는 상황이 발생할 가능성이 높아서 기대수익은 좀 더 높게 잡아야 할 것 입니다. 

즉, A에게는 5%의 임대료를 받더라도 오랫동안 안정적으로 받을 수 있을거라 생각하기 때문에 적절 할 수 있지만

B에게는 5%의 임대료를 받으면 어떤 건물주도 계약을 안하려 할거란 얘기입니다. 

그러니 보통 15%정도까지도 올라가곤 합니다. 

각설하고,

요즘에는 전세보다는 월세를 선호하죠.  

예전에는 만약 시세 1억짜리 오피스텔에 전세 7,000만원에 세입자를 들였다면

(이 상황에서 내 투자원금은 3,000원이라고 해도 무방하겠지요)

요즘에는 보증금 1,000만원에 월세를 남은 전세보증금의 1%라고 하면 60만원을 받는 식을 원하죠. 

그러면 1억들여 구입한 오피스텔을 보증금 1,000만원에 월세 60만원을 받는것(a)과

보증금 3,000만원에 월세 40만원을 받는것(b)의 수익율을 계산해 보죠. 

a는 

10,000만원 - 1,000만원 = 9,000만원이 원금이고

1년에 60 * 12 = 720만원의 수익이 들어오니

투자원금 대비 1년 후 수익율은 8% 입니다. 

b는

10,000만원 - 3,000만원 = 7,000만원이 원금이고

1년에 40 * 12 = 480만원의 수익이 들어오니

투자원금 대비 1년 수익율은 6.85% 입니다. 

전세보증금 대비 1%의 월세 환원을 했는데 최종 기대수익율이 꽤나 차이가 나는 상황이 발생하는거죠. 

그러니 집주인이 연 8%의 수익을 계속 기대한다면 

월세 보증금을 3,000만원으로 올린다면 월세는 약 47만원이 되어야 합니다. 

(47 * 12 = 564만원 / 7000 = 8%)

이런 이론 때문에 월세 보증금을 올리면 상대적으로 월세가 덜 줄어드는 계약을 하게 됩니다. 

그런데 기대수익율이 커지면 이 상황이 뒤집어 집니다. 

만약 리스크가 커서 기대수익을 15%로 잡아야 한다면 

보증금 1,000만원이라면 월세 113만원은 받아야 할테고

임차인이 보증금을 3,000만원으로 올리기를 원한다면 

월세는 88만원이 되는데 올린 보증금 2,000만의 1%인 20만원보다 큰 25만원이 줄어들게 됩니다. 

즉, 올린 2,000만원대비 1.25%입니다. 

정리하자면

기대수익 8%일때는 올린 보증금의 1%보다 월세를 더 내야 하는 상황이지만

기대수익이 15%일때는 올린 보증금의 1%보다 훨씬 많이 월세가 줄어드는 결과가 나옵니다. 

그러면 기대수익을 20%라고 한다면요?

보증금 1,000만원은 월세 150만원

보증금 3,000만원은 월세 117만원

차액은 33만원으로 2,000만원대비 1.65%입니다. 

그러면 우리가 원하는? 보증금대비 월세가 1%가 되기 위한 기대수익율은 몇%일까요?

정확히 12%입니다. 

1,000만원일때 월세 90만원 이고

3,000만원일때 월세 70만원

5,000만원일때 월세 50만원 입니다. 

정확히 1%입니다. 

뭐 이런 이론으로 움직이는 거라고 하더군요. 

결국 연 수익율 12%정도가 임대사업의 심리적 바닥이라는 생각을 할 수 있습니다.

임대수익을 염두한 부동산 투자를 할때 수익율은 개인적으로 15% 이상이 나지 않으면 안하는게 낫다고 생각합니다.